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“没落”的西安地产龙头雅荷,欲做北交所“物企第一股”

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“南紫薇,北雅荷”,十三朝古都西安,曾经有两大本土地产商领跑当地房地产市场。世纪之初,后者“雅荷”一度被视为当地房企的“领头羊”。时过境迁,受旧改纠纷拖累,如今的雅荷资金短缺、屡被执行,资产版图仅剩物业板块相对优质。在港股物业股浪潮开始褪去之际,雅荷打起了北交所的主意……

“没落”的西安地产龙头“雅荷”正试图重回大众视野。

十二月初的一场行业论坛上,一家名为“雅荷易生活”的新三板物业公司,因计划2022年登陆北交所而引发业内讨论。而讨论的话题不外乎两个,一是“北交所物企第一股”,二则是“没落”的雅荷地产。

近几年间,物管企业上市蔚然成风。然而,在头部物企接连登陆资本市场之后,留给中小物企的机会已然不多。沪深两市上市难度较高,港交所物业股上市退潮明显,这种情况下,新成立的北交所成为中小物企寻路资本市场的新平台。

打通北交所物管企业上市通道需要一个先行者,尽管雅荷方面一再强调,其“符合北交所对于物企上市的相关规定”,不过雅荷地产的资金问题仍然通过董事长徐束萍影响着雅荷易生活的日常经营。这或与北交所禁止房地产属性企业上市的规则有所冲突。

颇为戏剧的是,就在雅荷易生活展露上市野心的第4天,雅荷系创始人徐束萍持有的495万股雅荷易生活股份就被司法冻结了。

而进一步追溯雅荷地产的衰败史,远洋高管、四川富豪隐现其中。

如今,债务缠身的地产母公司,竞争白热化的物业赛道,毫无先例的北交所上市规划……在成为北交所“物企第一股”之前,昔日西安地产龙头要解决的问题还有很多。

  北交所“物业第一股”?

物业股上市并非新鲜事,截至目前,国内上市的物业股共有53只,其中港交所就占了49只。随着头部物企接连登陆,港交所一度汹涌的物管上市潮走向尾声。今年以来,曾经炙手可热的物管公司开始在港交所吃到闭门羹。比如在7月二次递表的世纪金源服务,至今仍未过会。

再看A股,与港交所相比,因沪深两市对房地产业务的限制,A股的物管赛道仍处于小规模阶段,至今仅有4家过会。至于今年刚刚成立的北交所,物管赛道则仍一片空白。雅荷易生活这一次,正是在打得北交所上市的主意。

雅荷易生活总经理湛峰表示,“整体来看,物业行业仍是一个极具发展前景的行业,北交所的成立对于如雅荷易生活一般的中小型物企而言,是一个新的机遇。”

今年9月成立以来,北交所一度被业内人士认为是中小物企上市的优质选择之一。但对于中小物企而言,在现在的环境下寻求上市并非易事,更不必提毫无先例可言的北交所。另一方面,实际上雅荷易生活也并非首个尝试北交所的物业企业。

早在今年6月,北交所成立之前,一家名为新日月的独立物企就在准备递表申请精选层登陆北交所。彼时,全国股转公司曾就此事想新日月下发问询函,合计24个问题中有7个涉及重大事项提示及风险揭示,分别包括违规担保、劳工合规、高管与董事兼任人数、持续经营、利润下滑、发行底价和稳定措施,以及信息披露不充分等。

先后延期两次后,新日月最终还是没能给出正面回复。到了11月15日,北交所开市之时,上市清单里的81家公司内并无新日月的身影。另有消息显示,北交所开市20天前,新日月就已默默撤回了上市申请。

从现有信息来看,如果雅荷易生活最终得以成功过会,其或成为北交所“物企第一股”。

  雅荷“没落”

雅荷地产想将雅荷易生活推至主板上市,这早就有迹可循。

据雅荷易生活官网信息,今年3月,雅荷易生活2021《目标责任书》签订大会上,雅荷地产创始人徐束萍曾和其他集团领导以“高规格”标准出席易生活年度签约仪式。

这一次活动被被雅荷易生活官网描述为“有史以来尚属首次”。

会上,徐束萍首次提及雅荷易生活的上市打算,表示“公司全体员工将整装上阵向着年度目标的全额完成以及公司主板上市的宏远目标不断前进。”

规划迅速落地,12月初,雅荷易生活又通过总经理湛峰对外进一步表示,公司拟于2022年在北交所上市。

上市计划快马加鞭,雅荷易生活的经营却不温不火。

2020年半年报显示,当期公司营业收入3409.44 万元,同比下降2.51%;净利润微增1.85%,至422.51万元;2021年上半年,雅荷易生活的营收微增至3720.76万元,增长9.13%;净利却锐减至198.23万元,降幅达41.4%。

比起雅荷易生活,其背后的雅荷地产经营则更为“惨淡”。

雅荷地产成立于1998年。1993年,在海南赚到第一桶金的徐束萍从海南北上西安,凭借首个项目雅荷花园在西安站下脚跟。

以雅荷花园为始,雅荷地产相继开发了雅荷度假山庄、雅荷城市花园、雅荷智能家园等多个项目。多个项目接连获得成功,雅荷地产被西安当地商界视为地产行业的领头羊。

用一个事实来体现当时雅荷地产的风光。2002年,万科、旭辉、建业等多家知名房企曾合伙成立了一家新三板公司,中城投资。雅荷地产,与当时公认的知名房企们一同现身中城投资的十大股东之中。

时移世易,身陷旧改“泥沼”的雅荷地产风光不再。

天眼查信息显示,截至目前,雅荷地产被列限制高消费企业多达27起,被执行总金额约为1.45亿元,因未按时履行法律义务而被法院强制执行的记录更是多达190条。

“被强制执行也实属无奈”,据《中国经营报》报道,雅荷地产集团办副主任严琦表示,实际上,近两年雅荷地产几乎完全没有进项,案件大多是历史遗留案件,涉及赔偿金由于资金匮乏无法及时还上,只能被强制执行。

  旧改之伤

问题爆发在2018年。

2020年6月,《中国经营报》用一纸独家报道,揭开了雅荷地产独自忍受近三年的伤疤。名为《独家|孙小果“重要关系人”王德彬再涉案 与远洋集团合作旧改项目股权被查封》的文章报道称,有知情人爆料,“在一起涉及多方的城中村项目“金融运作”中,王德彬轻易获得1亿元居间费,并被指伙同他人挪走近15亿元资金。”

王德彬是四川泸州当地知名富豪,于2019年被调查。而报道中的“城中村项目”即为雅荷集团曾操盘的未央区草一村城改项目以及浐灞新区八家堡城中村改造项目。

据该报道,2017年时,由于雅荷集团同时承担多个城中村改造项目,资金吃紧,王德彬便将朱晓星介绍给雅荷集团。朱晓星彼时担任远洋地产董事、总裁事务中心总经理。

此后的接触中,王德斌联合朱晓星、神秘女子罗慧先后向雅荷集团索取1亿元居间费,并以极低成本获取了草一村项目公司70%股权,以及八家堡项目公司80%的股权。

该报道中,雅荷集团单方面向《中国经营报》表示,“但这之后,王德彬、朱晓星二人用我们两个项目公司名义,从浙商银行(3.460, 0.01, 0.29%)和招商银行(52.170, 0.13, 0.25%)贷得的款项,除自身挪用外,剩余资金反过来再转贷给项目公司,项目公司再向其付息,所得利息均进入他们自己的公司。”据悉,上述方式合计贷款规模近14亿元。

接受媒体采访时,严琦表示,雅荷地产之所以还得以存续,是因为公司名下还有多宗未开发土地可供出售。近年来西安土地价格呈上涨趋势,依靠出卖名下土地等方式,公司得以继续运作。

天眼查信息显示,雅荷地产由陕西西安新大陆(16.660, -0.04, -0.24%)集团有限公司、徐涛各持股95%、5%。前者,西安新大陆由一名神秘人徐波以及雅荷集团有限公司各持股88%和12%。

雅荷集团的股东列表中并无创始人徐束萍的身影,芜湖盛玺投资咨询有限公司、西安雅冠装饰工程有限公司各持股85%、15%。

穿透芜湖盛玺的股权可以发现,其幕后主要人员有二,分别是张颖以及司笑雨。此外,同时远洋资本亦通过北京远誉子公司安徽远烁持有芜湖盛玺另一持股50%股东盛泽咨询25.5%股权。

张颖和司笑雨同远洋之间的关系不止于此,在天眼查搜索二者与远洋之间的关系可以发现,双方亦通过北京睿泓以及上海栋鼎产生联系。

张颖还有另一个身份——盛洪基金实控人。盛洪基金曾被雅荷方面指认为王德斌等人套路贷公司的主要操作平台。

种种信息显示,目前雅荷集团的股权结构中,已经存在远洋系相关人员。

截至目前,雅荷集团与远洋之间的纠纷仍未有明确解决办法。

据雅荷地产营销管理部经理高腊梅透露称,目前雅荷与远洋集团长达两年的诉讼已接近尾声。等账户解冻后,账户中的资金将启动雅荷四季城的一宗尚未完全开发的土地。“该地块有四栋商品房项目还未建造,若该项目得以顺利销售,再加上紫金阳光项目手续齐全后,按揭买房者的购房资金入账,预计总共将会有约两个亿进账。”

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